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核心资产从没缺过买家
Original
傅林林
凤凰WEEKLY地产
2024-02-23
作者 | 傅林林
编辑 | 曹蓓
前苏联航母“明斯克”号在苏通大桥一停就是7年,2013年它被大连永嘉集团创始人戚士新之子戚帅买下,意图花费160亿元打造航母主题公园。
这位一贯高调的公子哥,曾在一档综艺中自称是高圆圆粉丝,以“娘家人”姿态,直接向赵又廷喊话:对我女神好点。
但很快这艘航母就拖垮了大连永嘉。2016年大连永嘉把位于北京CBD商圈的博瑞大厦抵给厦门国际银行,换取贷款。2022年,凯德通过法拍以七折20.37亿元将博瑞大厦收入囊中,改名凯德·星贸。
然而在接手完成改造后不到半年,凯德又将这个项目的95%的股权卖给了友邦人寿,作价24亿元。
就在不久前,凯德刚以8.2亿元出售北京的双井项目,据《凤凰WEEKLY地产》了解,该项目的买家为私人买家。
凯德方面回复《凤凰WEEKLY地产》称:“这是凯德常规的操作,只是正巧两个交易时间离得比较近。”
全身而退
与双井项目单纯的出售相比,凯德·星贸中,凯德还保留了5%的股权,凯德投资将为该合资公司提供资产管理服务,获得经常性费用收入。
官方信息显示,北京凯德·星贸位于朝阳区核心商务区,凯德投资于2022年10月通过京东网络司法拍卖平台拍得博瑞大厦A座办公楼及地下车库,建筑面积合计5.82万平方米。该大厦就是凯德·星贸的前身。
“继2022年投资我们的一支人民币基金之后,这是友邦人寿第二次在中国与我们合作。”对于此次股权出让,凯德投资(中国)首席执行官潘子翔表示,在持续扩大基金管理业务规模的同时,将继续专注于实现轻资产和资本高效。
从价格看,1年多时间,项目多卖了3亿元,但其中没有计算改造成本。
另一笔双井项目的收益,则更为明确。
根据凯德中国信托发布的公告,北京双井项目建筑面积4.9万平,市场估值6.16亿元。8.42亿元的出售价格,包括经调整的净资产价值7.64亿元、股东借款7468万元。出售预计净收益估计约为6.9亿元,由此产生的净利润约为1.33亿元。
凯德MALL·双井购物中心是凯德中国信托零售资产包当中,现有唯一一个整体租赁的商场。
凯德认为,凯德MALL·双井店并非集团的核心资产,且本次交易的出售价格对应的净经营物业回报率为2.8%,价格上具有较大的吸引力。且该项目包括整租租户家乐福、百安居在内的全部租约将于2024年全部到期。该购物中心马上将面临大的整体改造和较长时间停业,会产生大额的资本支出、以及停业导致无法正常收取租金收入。
在出售了双井项目后,凯德中国房托还拥有位于中国大陆12个城市的10个多租户购物中心、5个产业园区和4个物流园区的投资组合。其中北京只剩下西直门项目、望京项目和大峡谷项目。
在两个项目出售的背后,是北京商办市场越发激烈的竞争。
世邦魏理仕近日发布《2023年北京房地产市场回顾与2024年展望》称,2023年北京零售物业新开和停业项目体量均达历史高位,北京全年零售物业市场新增供应总量达127.5万平方米,该数据仅次于2008年;闭店体量高达55.7万平方米,仅次于2020年。
险资的算盘
但接盘的险资显然有另一番打算。
在商办市场,保险资金一直是购买的主力之一。凯德与险资的关系也一直密切,除了2022年友邦人寿曾参投凯德投资的一支人民币基金。2021年6月28日,凯德集团就与中国平安人寿保险签署合作协议,向后者出售中国来福士资产组合的部分股权,总资产价值为467亿元人民币,平安人寿总投资不超过330亿元。
而在当下的市场环境下,险资更是商办类市场的大买家。
一位房企资产管理负责人告诉《凤凰WEEKLY地产》:“现在这种核心资产买家一般就两种,一个是险资,一个是家族资金。”
据不完全统计,2023年,平安人寿、泰康人寿、友邦人寿多家险企发布了关于不动产投资的信息披露公告,涉及资金近千亿。仅平安人寿今年上半年的出资金额就已超五百亿。
对于多数手中持有大量商办物业的企业,在去年面对房地产巨大下行压力之际,只能密集得与险资进行交易,面临现金流危机的房企多将商办资产摆上货架。
比如中邮人寿以42.56亿元的对价接盘了大悦城中粮·置地广场项目;中国人寿以39亿元对价接盘了世茂集团珠海巨无霸综合体项目;大家人寿接盘上海万达广场置业有限公司股权,此前,大家保险已经接手了万达商管旗下的上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场3个项目。
但是对于整个地产行业,险资则谨慎的多。
据Wind数据,截至2023年三季度末,保险机构重仓持有的上市房企流通股数量为59亿股,较年中减少2%;持股市值约367亿元,较年中减少6.9%。
香颂资本董事沈萌向《凤凰WEEKLY地产》表示:“房地产业目前遇到的可能是全行业的系统性结构性问题,短期内的风险依然集中,所以作为风险偏好稳健的保险公司来说,不会贸然动用保险资金去帮助房企。”
随着公募REITs试点范围拓展到消费型基础设施,零售物业开始受到境内外投资人的高度关注。根据仲量联行预计,今年全年零售物业的成交总额较去年实现数倍增长。而险资无疑将成为其中一支不可忽视的力量。
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